쿠시먼앤드웨이크필드 발표, 3분기 서울 오피스 공실률 5.0%·거래 5.3조원

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(Cushman & Wakefield Korea)가 ‘2026년 3분기 서울 오피스 시장 보고서’를 발표했다.

보고서에 따르면 3분기 서울 A급 오피스 평균 공실률은 5.0%로 전 분기 대비 하락 전환했다. 지난 분기 도심권역(CBD)에 대규모 신규 물량이 공급되며 공실이 일시적으로 상승했으나 이번 분기 신규 공간이 빠르게 흡수되고 중소 규모 이전 수요가 이어지면서 공실이 감소했다. 임대료 역시 전 분기에 이어 상승세를 이어갔으며, 전년 동기 대비 4.3% 오르며 견조한 흐름을 보였다.

권역별로는 뚜렷한 차이가 나타났다. 도심권역(CBD)은 신규 공급 물량 흡수와 함께 공공기관, 금융, 외국계 기업 등 다양한 수요층의 이전 및 증평 움직임이 공실 감소를 이끌었다. 강남권역(GBD)은 이전 수요가 꾸준히 유입됐지만 일부 빌딩에서 기존 임차인이 이탈하면서 공실이 보합 수준에 머물렀고, 주요 권역 중 가장 낮은 공실률을 이어갔다. 여의도권역(YBD)은 금융권 중심의 임차 수요가 지속되며 공실이 소폭 감소했다.

거시경제 측면에서는 AI 인프라 투자 확대에 따른 반도체 수출과 설비투자가 성장을 견인하는 가운데 물가 상방 압력으로 기준금리가 추가 인상되면서 기업들의 비용 효율화 기조가 이어지고 있다. 이러한 환경에서 임차인들은 입지와 건물 품질을 중시하는 ‘선별적 이전’을 이어가는 모습이다.

향후 시장의 변수는 공급이다. 4분기에는 도심 재개발 물량이 CBD에 추가로 공급될 예정으로, 임대차 진행 상황에 따라 CBD 공실률은 단기적으로 다시 압박을 받을 수 있다. 반면 GBD와 YBD는 낮은 공실을 바탕으로 임대료 상승 기조가 이어질 것으로 전망된다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 김수경 리서치 총괄 이사는 “서울 오피스 시장은 신규 공급이 집중된 CBD와 공급이 제한적인 GBD·YBD가 서로 다른 흐름을 보이고 있다”며 “임차인의 이전 수요가 분산되는 만큼 권역별 공급 일정과 임차인 구성을 함께 살펴보는 접근이 필요하다”고 말했다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 소개

쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, 뉴욕증권거래소: CWK)는 전 세계 약 60개국에 걸쳐 350여 개 오피스와 약 5만3000명의 전문가를 보유한 임차인 및 투자자를 위한 글로벌 상업용 부동산 서비스 선도 기업이다. 당사는 2025년 서비스, 임대차, 자본시장, 가치평가 및 기타 핵심 서비스 부문에서 총 103억달러의 매출을 기록했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 ‘끊임없는 더 나은 변화를 추구한다(Better never settles)’는 신념을 바탕으로 혁신을 이어가고 있으며, 우수한 기업 문화와 성과를 인정받아 다수의 업계 및 비즈니스 관련 수상을 비롯한 다양한 평가에서 높은 신뢰를 얻고 있다. 자세한 정보는 공식 웹사이트에서 확인할 수 있다.