서울 아파트 매물 8만건 육박…강남은 11주째 하락, 집값 폭락 시작됐나? [숫자 뒤의 진실]

세제개편 발표 후 서울 아파트 매물 급증…성북구 55.8%↑

강남·서초 11주 연속 하락…비강남권 매물 증가세 뚜렷

LH 사장 집값 폭락 전망에…국토부 장관은 신중한 입장

서울 아파트 매매 매물이 7만8000건을 넘어 3월 말 이후 가장 많아졌다. 세제개편안이 발표된 8월 3일 이후 석 달이 안 돼 29.7% 늘었다.

서울 시내 아파트 단지 전경. 서울 아파트 매매 매물이 7만8000건을 넘어서며 약 7개월 만에 가장 많은 수준을 기록했다. 강남권은 하락세를 이어갔지만 서울 전체 매매가격은 상승세를 유지했다. Unsplash

그런데도 서울 아파트값은 89주 연속 올랐다. 강남·서초구는 11주째 내렸지만, 매물 증가율이 가장 높은 성북구는 오름세를 이어갔다.

◆서울 매물 7만8323건…성북구 55.8% 급증

27일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 7만8323건(25일 기준)이다. 3월 29일(7만8739건) 이후 약 7개월 만에 가장 많다. 8월 3일 6만409건과 비교하면 83일 만에 1만7914건(29.7%) 늘었다.

증가세는 강남권보다 비강남권에서 뚜렷했다. 성북구는 1474건에서 2297건으로 823건(55.8%) 늘어 서울 25개 자치구 중 증가율이 가장 높았다. 이어 강동구 39.8%(3193→4465건), 동작구 38.9%(1666→2314건), 성동구 38.6%(2113→2928건), 마포구 37.4%(1858→2553건) 순이다. 상위 5곳이 모두 비강남권이다.

강남권뿐 아니라 비강남권에서도 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 아실의 매물 건수는 중개 플랫폼 등에 매물로 등록된 주택 수를 집계한 것이다.

◆강남·서초 아파트값 11주 연속 하락

매물 증가 속에서도 지역별 집값 흐름은 엇갈렸다. 한국부동산원의 10월 셋째 주(19일 기준) 주간 아파트가격 동향을 보면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올라 89주 연속 상승했다. 다만 상승폭은 전주 0.16%에서 0.03%포인트 줄었다.

강남3구는 내림세가 이어졌다. 서초구는 전주 -0.27%에서 -0.32%로 하락폭이 커졌고, 강남구는 -0.35%에서 -0.31%, 송파구는 -0.21%에서 -0.13%로 하락폭이 줄었다. 강남·서초구는 11주 연속, 송파구는 7주째 하락했다.

성북구는 0.36% 올랐다. 전주 0.41%보다 오름폭은 줄었지만, 매물이 55.8% 늘어난 가운데서도 가격은 올랐다. 다른 강북권도 상승폭이 줄었다. 중랑구는 0.42%에서 0.31%, 도봉구는 0.39%에서 0.33%, 서대문구는 0.40%에서 0.36%, 노원구는 0.37%에서 0.26%로 낮아졌다.

매물은 늘고 집값 상승폭은 둔화하고 있지만, 성북구처럼 가격이 오르는 지역도 있어 지역별 흐름은 엇갈리고 있다.

◆LH 사장 “공급 늘면 폭락”…국토부 장관은 ‘신중론’

집값 전망을 두고 정부와 공공기관 수장의 판단이 엇갈렸다.

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 지난 23일 국회 국토교통위원회 종합국정감사에서 향후 집값 하락을 확신하느냐는 김은혜 국민의힘 의원의 질문에 “네”라고 답했다.

이 사장은 현재 집값과 전월세 가격이 오르는 원인으로 주택 공급 부족을 꼽았다. 지난 정부 3년간 수도권 착공 물량이 크게 줄어 지금의 입주 물량 부족으로 이어졌다는 설명이다.

그는 “우리 정부에서 3년 동안 공급이 본격화된다”며 “그때 바로 (집값이) 폭락할 것이고 시장이 이를 먼저 인식하게 되면 안정될 수밖에 없다”고 말했다. 앞서 12일 국정감사에서도 공급 확대와 금리 상승 등을 근거로 집값 급락 가능성을 언급했다.

홍지선 국토교통부 장관은 같은 날 종합국정감사에서 공급 확대와 집값 폭락의 관계를 묻는 질문에 신중한 입장을 보였다.

홍 장관은 “주택가격에는 여러 가지 요인이 작용하기 때문에 어떤 한 가지 요인 때문에 주택시장이 변화한다고 생각하지 않는다”고 밝혔다. 기준금리와 주택담보대출 금리 등도 집값에 영향을 준다는 취지다.

공급 전망도 변수다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 2만5452가구에서 내년 2만3510가구, 2028년 1만4615가구로 줄어든다.

현재 입주 예정 물량을 기준으로 2028년은 올해보다 42.6% 적다. 실제 입주 물량과 시기는 공사 진행 상황에 따라 달라질 수 있다.

◆주담대 금리 상승에 매수 부담 커져…집값 하락 이어질까

주택담보대출 금리도 오르고 있다. 9월 신규취급액 기준 코픽스(COFIX)는 3.43%로 전월보다 0.25%포인트 상승했다. 코픽스는 은행 변동금리형 주택담보대출의 주요 기준금리다.

대출금리가 오르면 같은 금액을 빌려도 매달 내는 이자가 늘어난다. 이자 부담이 커질수록 주택 구입에 쓸 수 있는 자금은 줄어든다.

서울 아파트 매매 매물이 8만건에 육박한 가운데 강남권 집값은 하락하고 비강남권 일부 지역은 상승세를 이어가고 있다. 서울 부동산 시장의 지역별 온도차를 표현한 AI 생성 이미지

강남권에서는 가격을 낮춘 재건축 아파트 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 강남·송파구에서 가격이 20% 이상 하락한 재건축 급매물 중심으로 거래가 늘면서 저가 매물이 소진되고 있다고 분석했다. 정책 불확실성과 금리 부담으로 당분간 거래가 둔화하고 가격 약세도 이어질 것으로 내다봤다.

성북·동대문·서대문 등 비강남권은 단기간 가격이 크게 오른 데다 대출 여건까지 나빠져 상승폭이 둔화하고 있다고 남 연구원은 설명했다.

반면 매매·전월세 매물이 부족한 지역에서는 집주인들이 호가를 쉽게 낮추지 않는다. 매물이 늘어도 집주인들이 호가를 낮추지 않으면 실제 거래가격이 떨어지기까지 시간이 걸린다.

관건은 늘어난 매물이 얼마에 팔리느냐다. 향후 실거래가와 거래량에 따라 강남권 하락세가 다른 지역으로 확산할지, 비강남권 상승세가 이어질지 가늠할 수 있다.

출처: 세계일보 https://n.news.naver.com/article/022/0004169966